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 investir dans l'immobilier 2022

Immobilier

2022 est le bon moment pour investir dans l'immobilier en France

  • By - Dany

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier en 2022, éventuellement dans les pays du sud de la Méditerranée que sont la France, l'Italie, l'Espagne ou le Portugal, vous voulez être sûr que les perspectives économiques futures de chaque pays sont solides. En fait, pour bien planifier votre investissement immobilier, vous devez vous assurer que l'économie continue de croître et que le marché immobilier offre un bon rendement. Cet article met en évidence quelques solides raisons d'être optimiste pour l'économie française et le marché immobilier en France au cours des 5 prochaines années, par rapport à l'Italie, l'Espagne ou le Portugal. Il analyse les prévisions de croissance du PIB, l'inflation, les futurs taux d'intérêt hypothécaires et les prévisions d'augmentation des prix des logements en France.

Le marché du logement en France a connu une croissance rapide entre 2000 et 2007, avec une augmentation des prix des logements de +12% par an. Les prix des maisons se sont effondrés d'environ 15 % en 2008 et ont continué à glisser puis à se stabiliser pendant la période 2012-2015. Depuis 2016, les prix de l'immobilier en France ont poursuivi une tendance à la hausse. Ce schéma du marché immobilier français semble refléter assez fidèlement les évolutions de l'économie française.

Marché immobilier en France 2021-22

 Les prix des logements en France devraient augmenter de 3,5 % au cours de l'année 2022. Les dernières statistiques montrent que les prix de l'immobilier en France ont augmenté en moyenne de +5,8% en 2021 (+7,0% pour les appartements et +4,9% pour les maisons). En ce qui concerne les ventes de maisons, 1 068 000 transactions ont été réalisées au cours des 12 mois précédant avril 2021, ce qui représente la première fois que les ventes de maisons dépassent le million en France.

Depuis la fin de l'enfermement Covid, le marché immobilier français a fortement rebondi, poursuivant sa tendance de croissance à long terme.

Le marché immobilier français a connu plus de 5 ans de croissance solide depuis début 2016, mais cette tendance à la croissance a caché de grands écarts de prix des logements entre les régions et les villes. La principale zone remarquable pour la croissance des prix des maisons comprend les villes de :

Bordeaux, où les prix ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie (culminant avec une augmentation de +42% des prix des maisons sur une période de 10 ans).

Nantes, où les prix des logements ont augmenté de +10,3 % en 2021.

Angers, dans l'ouest de la France, a enregistré une augmentation stupéfiante de +18,4 % en 2020-21.

Montauban, juste au nord de Toulouse, a enregistré une hausse similaire de +17,1 % au cours des 12 mois précédant mars 2021.

En revanche, les prix des logements à Poitiers ont baissé de 1,7 % en 2021 (le prix de vente moyen n'étant que de 170 000 €). Ce résultat est assez surprenant étant donné que Poitiers a récemment été désignée par le magazine L'Express comme la deuxième meilleure ville où vivre en France (voir 10 Best Places to live & work in France 2022).

Les villes de Saint-Étienne et de Châteauroux ont été les moins chères pour acheter une propriété en France en 2021. Le prix moyen d'une propriété dans la ville de Châteauroux, dans le département central de l'Indre, juste en dessous de la vallée de la Loire, était de seulement 124 500 € au cours de la période de 12 mois allant du premier trimestre 2020 au deuxième trimestre 2021. Dans la ville industrielle de Saint-Étienne, les prix de l'immobilier étaient de seulement 1 000 € par m2 (ce qui contraste fortement avec une moyenne de 4 750 € par m2 dans la ville voisine de Lyon, située à seulement 50 km).

La conclusion du rapport de la Banque de France sur le marché immobilier en France en septembre 2021, soulignait

Le marché immobilier français est étonnamment résistant... Les taux d'intérêt restant bas, les prêts bancaires continueront de croître... Les prix de l'immobilier devraient augmenter modérément en 2022. Les transactions de vente de maisons pourraient subir une contraction en raison du deuxième confinement, mais nous nous attendons à ce qu'elles rebondissent en 2022....

Rendement à long terme de l'investissement immobilier en France

En ce qui concerne l'évaluation à long terme de l'immobilier en France, Paddy Gibbins, expert en investissement immobilier dans le sud de la France chez Artaxa Immo, affirme que le retour sur investissement des prix des maisons en France est déterminé par un certain nombre de facteurs distincts. Comme nous l'avons vu plus haut, les prix de l'immobilier varient considérablement d'une région à l'autre et l'on s'inquiète beaucoup de l'exode rural en France, les jeunes se rendant dans les grandes villes et sur la côte pour trouver du travail. L'emplacement de la propriété est donc souvent crucial, mais moins en termes de proximité des écoles (comme au Royaume-Uni ou aux États-Unis) qu'en termes de proximité des aéroports locaux, des autoroutes, des gares TGV, de l'industrie et du commerce et de la distance de la côte (idéalement moins de 25 minutes pour un rendement maximal). Le type de propriété a également une incidence sur le modèle de prévision des prix à utiliser, en particulier lorsque l'on considère les propriétés de caractère en vieilles pierres par rapport aux propriétés de construction neuve :

En France, les propriétés anciennes ont tendance à conserver et à maintenir leur valeur, avec seulement une croissance lente de la valeur, à moins qu'il y ait eu une rénovation spectaculaire.

Il est très peu probable que vous obteniez un rendement de +10-20% sur une période de 2-3 ans. En outre, le système d'imposition des plus-values en France constitue un véritable obstacle à la réalisation de projets de type "fix and flip" (à moins que la propriété ne soit votre résidence principale). Si vous avez de la chance, l'argent de la rénovation que vous avez investi dans votre maison peut être réalisé sous forme de prime sur le prix de vente, mais il est peu probable que vous réalisiez un bénéfice en tant que tel. Dans le pire des cas, il se peut que vous ne receviez que le prix que vous avez payé pour la maison, bien que vous ayez dépensé beaucoup d'argent entre-temps. En réalité, en France, il n'y a pas d'argent à gagner en réparant un toit ou en refaisant l'électricité, mais l'installation d'une piscine ou la création d'un toit-terrasse peut rendre la propriété plus vendable et vous verrez très probablement un retour des coûts d'installation.

Dans le cas des constructions neuves, on observe souvent une forte augmentation de la valeur marchande jusqu'à 10-15 ans. Ensuite, la valeur de la propriété se stabilise pendant quelques années avant de décliner en termes relatifs. Cela s'explique par le fait que si l'offre de propriétés en pierre ancienne est limitée, celle des nouvelles constructions augmente chaque année. Les propriétés les plus récentes peuvent bénéficier de l'évolution des matériaux de construction et les installations et le mobilier sont moins susceptibles d'être remplacés.

Par conséquent, les projections de prix à long terme pour votre propriété neuve en France ressemblent à une forme en "U" aplatie et retournée.

Paddy met toutefois en garde les investisseurs étrangers contre les normes des propriétés françaises datant d'avant les années 1950. Il conseille notamment aux acheteurs potentiels d'obtenir une étude complète couvrant le câblage électrique, l'état des fondations et les éventuels problèmes d'humidité, la plomberie et l'évacuation des déchets de la propriété, l'état du toit et de l'isolation et les droits d'accès à la propriété. Paddy affirme que "les bonnes affaires sont encore possibles si les investisseurs sont prêts à faire des recherches sur le marché. En particulier, quand environ 50% des propriétés en France sont vendues directement par le propriétaire, il est important d'avoir des personnes sur le terrain qui peuvent trouver les propriétés "cachées" qui sont en vente".

Pourquoi acheter des biens immobiliers en France en 2022

J'espère que cet article vous a donné une impression positive de l'économie française et du marché immobilier français, sans tomber dans l'excès. Oui, la France a encore des problèmes, mais ma prédiction générale est que l'économie française rebondira fortement après la crise sanitaire du Coronavirus et continuera sur la voie de la croissance économique de 2021 à 2022. Je crois que les économies prennent un tournant, pas nécessairement à cause des gouvernements, mais parce que les gens en ont assez d'être déprimés et commencent à faire quelque chose : dépenser, investir, faire quelque chose de différent.

La combinaison du retour des expatriés français de Londres et de la croissance continue des nouvelles entreprises va, je crois, inaugurer une nouvelle période d'entreprenariat en France. Mais plus que tout, je crois que l'économie française va prospérer parce que c'est la France. C'est tout simplement le meilleur endroit en Europe pour vivre. La qualité de vie est élevée : elle est relativement sûre, elle est belle, elle est chic, elle a un patrimoine, elle a des soins de santé fantastiques, le climat est incroyable ; elle a des plages, des montagnes et des lacs et elle a une grande culture. Oubliez donc tous les prophètes de malheur qui ont un jour possédé une Citroën Picasso dont la poignée de porte n'arrêtait pas de tomber ou le touriste qui a été un jour grossièrement ignoré par un serveur parisien. La France est de retour et elle est ouverte aux affaires.